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FAIRE CONSTRUIRE  SA MAISON PAR UN ARCHITECTE

Au début, " ça fait beaucoup de choses à penser"....

Faire construire sa maison par un architecte : beaucoup de choses , dès le début...

Au départ , quand on a le projet de  faire construire une maison par un architecte, on a l'impression de ne pas savoir par quel bout prendre le problème (ou parfois que le "chat se mord la queue"...): il faut souvent s'engager vite sur un terrain - souvent sans clauses suspensives, sans savoir ce

qu'on peut y faire ( les règles

d'urbanisme et autres contraintes de toutes sortes), sans savoir comment bien ça va coûter. Pour commencer à discuter avec le banquier, il faut des premiers éléments de budget ?

En plus , il faut trouver un architecte et , la plupart du temps, on ne sait pas "comment ça marche", comment intervient l'architecte, quel en est le prix, etc..., etc...Il faut donc  rapidement vérifier les paramètres fondamentaux de l'opération.

Faire construire sa maison par un architecte : d'abord, définir l'enveloppe financière globale

Vous l’avez vu , nous utilisons certains ratios prix/

m2 . Nous parlons d'un prix de 2300-2600 € par

m2 habitable. Il faut alors adjoindre plusieurs données et paramètres :

- Quid des surfaces annexes ? Sont-elle habitables ? Quel est le niveau d'équipement (baies vitrées, isolation, électricité, chauffage, etc..) ou doit-on appliquer un ratio qui en minore le coût au m2 ? Ce sera au client qui veut faire construire une maison d'architecte,  de définir ses besoins et l'affectation de ces pièces annexes. Pour cela ,la configuration du terrain et les règles d'urbanisme seront également à prendre en compte.Ensuite , on a les extérieurs, dont le prix ne peut être déterminé qu’en fonction du programme du client (par exemple des terrasses  en rez-de-chaussée : quelle surface ? quelles structure et fondations ? quels matériaux ? ) ou de la configuration du terrain - les accès piétons et voitures à

 

Faire construire sa maison par un architecte : parler des "à-côtés" ... et ils sont nombreux !!!

l’avant de la maison, les raccordements aux réseaux, les adaptations éventuelles à la pente, souvent , un chemin d’accès quand il s'agit d'un lot arrière, des clôtures sur rue (intégrant portail , portillon). Tout ceci ne peut être appréhendé que lorsque l’on a les caractéristiques du terrain et le programme du client bien défini.

- Nous aurons alors un coût de construction et il faudra y ajouter les honoraires architecte, dont le montant varie en fonction du type de mission ( voir plus bas).

- Enfin, seront à prendre en compte les "dépenses annexes" : il s'agit de l'étude de sols, du géomètre, des branchements concessionnaires de la parcelle, de l'assurance dommage-ouvrage et du bureau de contrôle, des taxes sur permis de construire.

Une fois tous ces postes additionnés , on a l'enveloppe financière globale pour faire construire une maison par un architecte.

Faire construire sa maison par un architecte : les premières étapes….

 

- Il faut avoir un terrain ou être en passe de l'acquérir.Sans terrain, surtout "en ville", impossible de projeter quoi que ce soit .

- avoir un plan de géomètre du terrain , intégrant un relevé des points de niveaux (cotes altimétriques y c fonds voisins)  et des éventuelles constructions voisines implantées en limites.

- définir le programme d'habitation , en l'adaptant , si nécessaire et en relation avec l'architecte, aux contingences du terrain.

 

- établir la faisabilité concrète du terrain, particulirement au regard des règles d'urbanisme.

 

- Une fois l'enveloppe financière globale évaluée, mettre au point un avant-projet et un descriptif précis de la construction et de tous  ses à-côtés.Il s'agit du  lContrat d'études préliminaires (cf. ci-dessous).

Faire construire sa maison par un architecte : tout de suite passer au concret ...

Quand on veut faire construire une maison par un architecte, pour définir l'enveloppe financière on s’appuie donc , dans un premier temps, sur des ratios et estimations sommaires. Il l faut, néanmoins, tout de suite passer à du concret. C'est le contrat d'études préliminaires qui a pour but de

- réaliser un avant-projet détaillé (plans, coupes, perspectives) .

- établir un descriptif sommaire, mais exhaustif des prestations.Tout est décomposé, par lots et intègre le niveau des équipements ( sols, sanitaires, électricité, chauffage, menuiseries et occultation, etc...).

- chiffrer précisément tous les postes de la construction

On a alors un budget budget global qui intègre, outre le coût de la construction et des ouvrages , le montant des honoraires et des dépenses annexes ( étude de sols, assurance dommage-ouvrages, taxes et branchements, etc..- cf. ci-dessus)

Faire construire sa maison par un architecte : qu'est-ce que le contrat d'études préliminaires ?

Pour faire construire une maison par un architecte, la réalisation de cette étude de faisabilité présente plusieurs avantages :

- D’abord, le délai est court : 10 jours , à partir de la commande.

- Ensuite, la mise au point d'un avant-projet permet de vérifier qu’il n’y a aucun problème concernant le terrain et le respect des règles essentielles ( urbanisme, PLU, environnement, accès, etc…) .

- Cela permet également d'avoir un descriptif précis de ce qui compris ainsi qu'un coût global , ventilé en une décomposition correspondant à chacun des postes.

- Ensuite et ainsi, le client peut « jauger » l’architecte , son travail  (est-ce que le projet lui plait ?...) et la tonalité de la relation ( tout bêtement est-ce que le « courant passe » ? – « ça compte beaucoup, au vu des 2 ans à passer ensemble , pour un projet de construction d’une maison d’architecte…).

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Exemple de plan de niveau , établi dans le cadre d'un contrat d'études préliminaires

Tableau budget ( extrait), établi dans le cadre d'un contrat d'études préliminaires

Exemple de vue 3D , établie dans le cadre d'un contrat d'études préliminaires

Architecte : quel type de "mission" lui confier ?

Voilà : l'étude liée au contrat d'études préliminaires a été  réalisée par l'architecte . Vous voulez faire construire une maison par un architecte et vous pouvez maintenant étudier concrètement votre projet,"sous toutes ses coutures". Vous avez tous les éléments en main, pour juger de la faisabilité , mais aussi de la qualité , de votre projet de construction d'une maison par un architecte, et ce à  tous les niveaux :

- d'abord, la faisabilité financière (Attention : si l'étude de sols n'a pas encore été réalisée, il manque les données financières liées aux "fondations" qui , au début , sont appréciées et considérées comme standard. Cf plus bas le pargraphe "étude de sols et fondations).

- Ensuite , la faisabilité au regard des règles d'urbanisme et de l'environnement ( configuration du terrain , pente, accès, etc..)

- Ensuite, le projet de l'architecte ( vous plait-il ? ) et son contenu (les prestations de la maison) répond-il à vos attentes ? Est-ce que vous êtes satisfaits de cette première approche ? Le "courant passe-t-il" avec votre architecte ?

Architecte : les différents types de missions ...

Maintenant , vous pouvez décider, en toute connaissance de cause, de la suite à donner à votre projet de construction d'une maison par un architecte.

Vous pouvez alors confier à l'architecte plusieurs types de mission :

- la mission partielle "permis de construire", qui inclut la conception du projet et la mise au point du dossier de permis de construire.

- la mission partielle "permis de construire + projet d'exécution", qui intègre, outre le permis de construire , les plans d'exécution et le Cahier des charges techniques ( descriptif technique). L'architecte réalise tous les documents permettant de construire dans les normes , mais ne dirige pas le chantier.Le client se charge de trouver les entreprises et de diriger le chantier (ou il confie cette mission à un autre maître d'œuvre)

- la mission complète : le projet et le permis de construire , les plans d'exécution et le descriptif technique et la direction des travaux jusqu'à leur réception.

Architecte : combien ça coûte ?

Les différentes missions pour faire construire une maison par un architecte - missions décrites ci-dessus -  ont , chacune d'elles un coût qui s'apprécie selon des modalités différentes :

- Etudes préliminaires : le montant des honoraires est calculé au forfait et se situe entre 2000 et 2500 € TTC,  pour le projet de construction dune maison d'architecte, dont la surface est inférieure à 300 m2 .Délai de réalisation : 10 jours.

 

- Permis de construire : le montant des honoraires est calculé au forfait et se situe entre 6000 et 8000 € TTC, En cas de contrat d'études préliminaires, le montant afférent à celui-ci est déduit du montant du contrat "permis de construire".

.Délai de réalisation : 4 semaines.

 

- Mission "permis de construire + projet d'exécution" :le montant des honoraires est calculé au forfait et se situe entre 14000 et 16000 € TTC, En cas de contrat d'études préliminaires, le montant afférent à celui-ci  est déduit du montant dudit contrat.

Délai de réalisation :2 x 4 semaines.

 

- Mission "complète" : le montant des honoraires est calculé au pourcentage du montant des travaux ( TTC/TTC). Ce pourcentage est  de 13% . En cas de contrat d'études préliminaires, le montant afférent à celui-ci est déduit du montant dudit contrat.

Le délai de réalisation est à définir au coup par coup.

Le choix d'un architecte : sur quels critères ?

On peut esquisser une liste de ce que doit attendre un client, quand il veut  faire construire une maison par un architecte. Certains points ( cela va en faire sourire quelques-uns ) relèvent tout bonnement de la connaissance du "métier"....:

- Avoir quelques idées sur l'architecture (conception) et savoir faire un projet de maison.

- Aimer réaliser ce que l'on dessine.

- Aimer faire des maisons et être spécialisé dans le secteur de la maison individuelle.

--Connaitre les règles d'urbanisme .

- Aimer la clientèle privée, être disponible et attentif par rapport à ses clients.

- Avoir de l'expérience.

- Avoir la maîtrise des coûts de construction.

 - Appréhender le rapport qualité/prix/sécurité en matière de construction.

- Etre près du  chantier .

- Diriger les entreprises  et faire soi-même ses chantiers.

- Aimer le bâtiment ( son environnement) , la  construction, connaitre les règles techniques de construction.

- Connaitre des entreprises pour chaque corps de métier et travailler en corps d'état séparés.

- Etre bien entouré pour le chantier : bien sûr , les entreprises, mais aussi un bon bureau d'études géotechniques ,  de bons bureau d'études structure et de contrôle, impliqués, qui assistent aux réunions de chantier.

- Savoir réagir et "quoi faire", quand il y a des difficultés.

Faire construire une maison par un architecte : le surcoût possible "fondations"

Généralement , au moment où le budget prévisionnel détaillé est établi , pour être annexé au contrat d'architecte ) , le coût des fondations est estimé sur une base standard (des semelles filantes , en béton armé, pour un sol avec un taux de travil à 2 bars) - ceci en attendant que soit connue la nature exacte du sol.

Quand on faire construire une maison d'architecte, il y a donc là une inconnue , qui peut avoir des incidences sur le plan financier.  Pour lever cette incertitude , il faut donc réaliser - impérativement , et le plus vite possible - une étude de sols par un bureau d'études géotechniques. Pour information , la première phase d'une étude géotechnique s'appelle G2AVP . C'est normalisé : L' étude géotechnique G2AVP ( pour avant-projet) est établie sur la base d'un avant-projet. Faire une étude géotechnique "dans le vide" , c'est-à-dire sans fournir l'avant-projet , est une erreur. On connait la nature du sol , sa composition, mais l'analyse n'est pas faite au niveau concret, au regard d'un objectif précis. C'est pour cela que la normalisation  a été revue il y a quelques années. Il y avait trop d'erreurs et trop de sinistres, découlant de ces manques. C'est pour cela que , pour ma part, je ne prends jamais en compte une étude réalisée "à blanc" ou sur la base d'un autre "avant-projet" que celui à la base du projet qui sera effectivement réalisé.

Faire construire une maison par un architecte : faire réaliser rapidement l'étude de sols.

On a des indications , mais cela peut se révéler porteur de graves erreurs ( c'est , à ce titre, une faute professionnelle,qui est automatiquement imputée à l'architecte , quand il y a sinistre)..

Tout cela pour dire que c'est , comme souvent, "le chat qui se mord la queue" ... : on voudrait tout de suite connaitre la nature du sol et les "risques afférents", mais, en même temps , il faut l'avant-projet de l'architecte.

Une fois l'avant-projet mis au point, l'étude de sols pourra être réalisée  et le rapport de sol G2 AVP établi. A partir de là , le mode de fondations pourra être déterminé par le bureau d'études structure. Il pourra alors ête chiffré.

Puis, plus tard , (phase Etudes d'exécution du contrat d'architecte, après le permis de construire) , quand le projet d'architecte et les  plans d'exécution définitifs seront mis au point , une deuxième phase (mission G2PRO, pour projet) sera réalisée par le bureau d'études géotechniques.

N.B. Pour faire construire un maison par un architecte, il faut choisir un "bon" bureau d'études géotechniques, sur lequel on peut compter. ("Bon" veut dire bon rapport qualité/prix). Attention : même dans ce secteur d'activité,  il y a du "low-cost" et le niveau catastrophique qui va avec..(n'ayons pas peur des mots) . A éviter absolument...

Faire construire votre maison par un architecte: les contrats de l'ordre des architectes.

- le contrat "études préliminaires"

- le contrat "permis de construire".

- le contrat "permis de construire, plans et descriptif pour l'exécution"".

-  le contrat "mission complète", sa fiche "programme du client".

Contrat d'architecte pour études préliminaires
contrat_darchitecte_pour_etudes_prelimin[...]
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Contrat d'architecte "permis de construire"
Contrat d'architecte "permis de construi[...]
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Contrat d'architecte "permis de construire + documents d'exécution"
Contrat d'architecte "PC et documents d'[...]
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Contrat d'architecte "mission complète"
Contrat d'architecte "mission complète"[...]
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Fiche "programme client"
Fiche "programme client".pdf
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Jean-Jacques

Le Quilleuc

architecte dplg

 

117, avenue Victor Hugo

92100 - Boulogne Billancourt

 

033 (0)1 42 37 85 58

033 (0)6 67 68 66 79

info@lequilleuc.com

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à voir dans MAISONS BOIS

avec son bardage à claire-voie,

MAISON ARCHITECTE BOIS 155m2

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UNE VRAIE MAISON D'ARCHITECTE A TOITURE

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